Häufige Fragen und Antworten zu einem Immobilienkaufvertrag
Welche Schritte folgen auf die Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags und wie ist der zeitliche Ablauf?
Innerhalb weniger Tage nach Beurkundung veranlasst der Notar folgende Schritte:
Der Notar stellt den Parteien eine Abschrift des Kaufvertrags zur Verfügung. In der Regel vorab per Email und im Nachgang daran auch per Post.
Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch.
Der Notar beantragt bei der Gemeinde das Negativzeugnis als Bestätigung dafür, dass die Gemeinde vor ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.
Der Notar fordert bei der finanzierenden Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung der beim Verkauf abzulösenden Grundpfandrechte an, die gegebenenfalls von der finanzierenden Bank unter Treuhandauflagen erteilt wird.
Der Notar veranlasst beim Grundbuchamt die Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank des Käufers, sofern der Kaufpreis nicht aus Eigenmitteln des Käufers zu 100 % finanziert wird.
Der Notar übersendet dem Finanzamt eine Abschrift des Immobilienkaufvertrags, damit dieses gegenüber dem Zahlungspflichtigen (in der Regel der Käufer) die Grunderwerbssteuer in Rechnung stellen kann.
Der Gutachterausschuss der Gemeinde erhält eine Kopie des Immobilienkaufvertrags.
Bei Vorlage sämtlicher Fälligkeitsvoraussetzungen veranlasst der Notar folgende Schritte:
Aufforderung zur Kaufpreiszahlung
Beantragung der Eigentumsumschreibung um Grundbuch (Auflassung), sobald die Kaufpreiszahlung erfolgt ist und die Negativbescheinigung des Finanzamts (Nachweis über Zahlung der Grunderwerbssteuer) erteilt wurde.
Die Aufforderung des zuständigen Finanzamts zur Zahlung der Grunderwerbssteuer (Grunderwerbssteuerbescheid) ergeht in der Regel vier bis acht Woche Abschluss des Immobilienkaufvertrags. Die Grunderwerbssteuer ist einen Monat nach Bescheiderhalt zu bezahlen. Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer erteilt das Finanzamt dem beurkundenden Notar eine sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar gegenüber dem Grundbuchamt zur Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt.
Bearbeitungszeiten:
In der Regel innerhalb von 7 bis 10 Tagen nach Beurkundung:
– Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
– Stellung sämtlicher Anträge gemäß Kaufvertrag
In der Regel 14 Tage bis 2 Monate:
– Erhalt der Löschungsbewilligung(en) der finanzierenden Bank(en) des Verkäufers
– Eintragung der Grundschuld für die finanziere Bank des Käufers im Grundbuch
– Erhalt des Negativzeugnisses der Gemeinde
Warum muss mein Ehepartner den Wohnungskaufvertrag auch unterzeichnen, obwohl nur ich Eigentümer werden möchte?
Falls Sie verheiratet sind und mit dem Kauf Ihrer Immobilie über einen Großteil (ca. 90%) Ihres Gesamtvermögens verfügen, ist dafür gemäß § 1365 BGB, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen (egal ob Sie Alleineigentümer der Immobilie werden), die Zustimmung Ihres Ehegatten erforderlich. Selbiges gilt auch beim Verkauf einer Immobilie.
Muss ich persönlich am Beurkundungstermin teilnehmen oder kann ich mich vertreten lassen?
Es gibt folgende Alternativen:
Vertretung durch einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht
Eine Person Ihres Vertrauens erhält von Ihnen eine notarielle Vollmacht, den Kaufvertrag an Ihrer Stelle für Sie zu unterzeichnen. Der Kaufvertrag wird mit Unterzeichnung wirksam und das zuständige Notariat kann sofort mit der Kaufvertragsabwicklung beginnen.
Vertretung durch einen vollmachtslosen Vertreter
Ein Mitarbeiter des Notars, der am Verkauf beteiligte Immobilienmakler oder sogar ein unbeteiligter Dritter kann für Sie den Kaufvertrag ohne Vollmacht unterzeichnen, sofern sie einen ensprechenden Auftrag erteilt, und Sie genehmigen den Kaufvertrag nachträglich bei einem Notar Ihrer Wahl. Der Kaufvertrag wird erst mit Zugang der von Ihnen unterzeichneten Genehmigungserklärung bei dem Notar wirksam, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Erst dann kann vom beurkundenden Notariat mit der Kaufvertragsabwicklung begonnen werden. Für die andere Kaufvertragspartei stellt diese Vertretungsmöglichkeit das Risiko dar, dass der Kaufvertrag bis zu Ihrer Genehmigung noch scheitern kann.
Vertretung durch einen Bevollmächtigten mit mündlich erteilter Vollmacht
Eine Person Ihres Vertrauens erhält von Ihnen eine mündliche Vollmacht und unterzeichnet den Kaufvertrag in Ihrem Namen und Sie bestätigen die Vollmacht nachträglich bei einem Notar Ihrer Wahl. Der Notar kann sofort mit der Kaufvertragsabwicklung beginnen. Diese Vertretungsmöglichkeit ist für die andere Kaufvertragspartei verbindlicher, da die mündlich Bevollmächigte Person bei Unterzeichnung eine Haftungsverpflichtung eingeht.
Warum wird unter dem Abschnitt ‘Voraussetzungen’ im Kaufvertrag der Inhalt des Grundbuchs eins zu eins wiedergegeben, auch wenn zum Beispiel im Grundbuch Schreibversehen enthalten sind oder rechtliche Lasten und Beschränkungen, die von mir nicht übernommen werden?
Unter ‘Voraussetzungen’ wird im Kaufvertrag nicht die angestrebte bzw. zukünftige Grundbuchsituation dargestellt, sondern die Ist-Situation. Sofern in der Ist-Situation Fehler enthalten sind, können diese auf gesonderten Antrag korrigiert werden.
Was ist im Kaufvertrag mit dem Hinweis ‘Sondernutzungsrechte sind vereinbart’ im Grundbuchgegenstand gemeint?
Ein Sondernutzungsrecht (SNR) ist gemäß Wohnungseigentumsrecht die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der Mitnutzung durch die anderen Wohnungseigentümer allein zu nutzen. Dem Hinweis ‘Sondernutzungsrechte sind vereinbart’ ist also zu entnehmen, dass für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums Sondernutzungsrechte an einzelne Miteigentümer vergeben sind.
Was ist im Kaufvertrag mit dem Hinweis gemeint ‘Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wird Bezug genommen auf die Bewilligungen vom XX.XX.XXXX und XX.XX.XXXX des Notars Max Mustermann Bezug genommen’?
Mit der sogenannten ‘Bewilligung’ ist in diesem Fall die Teilungserklärung nebst einer Änderung/Ergänzung gemeint. Als Käufer eine Wohnung tritt man stets in alle sich aus einer Teilungserklärung und deren Änderungen/Ergänzungen ergebenen Rechte und Pflichten ein, sofern diese im Grundbuch vermerkt sind.
Was ist damit gemeint, dass die Käufer ‘je zur ideellen Hälfte’ erwerben?
Sobald zwei oder mehr Personen eine Wohnung gemeinsam erwerben, kann diese nicht einfach in zwei oder mehrere bestimmte Teile geteilt werden, damit jeder einen bestimmten Teil der Wohnung erwerben kann. Insofern erwirbt man zur ideellen Hälfte und somit jeweils 50 %.
Welche Gründe sprechen dafür, den im Kaufvertrag ausgewiesenen Gesamtkaufpreis letztlich in einen Gebäudekaufpreisanteil, einen Inventarkaufanteilpreisanteil und einen Grundstückskaufpreisanteil aufzuteilen.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco Die Berechnungsgrundlage für die zu zahlende Grunderwerbssteuer ist der Kaufpreis der Immobilie abzüglich des Gegenwertes etwaiger Inventargegenstände (z. B. Einbauküche, Markise oder Möblierung) sowie einer gegebenenfalls mitverkauften Instandhaltungsrücklage. Bei gesonderter Ausweisung des Inventars lässt sich also im Gegenwert des für das Inventar ausgewiesenen Betrags die Grunderwerbssteuer einsparen. Achtung: Es sollte ein realistischer Betrag angesetzt werden, da das Finanzamt diesen in Frage stellen und sich gegebenenfalls auch Nachweise erbringen lassen kann.
Was ist ein Notar-Anderkonto und wird dieses von mir benötigt?
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco Ein Notar-Anderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos. Der Notar verwaltet dieses treuhänderisch in eigenem Namen für Rechnung des Zahlungsempfängers und somit für fremde Rechnung. Die Nutzung eines Notar-Anderkontos zur Kaufpreiszahlung setzt voraus, dass ein besonderes Sicherungsinteresse für die Parteien besteht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Übergabe der Immobilie bereits erfolgen soll, bevor der Kaufpreis vom Notar angefordert werden konnte. Die Zahlung kann dann vorübergehend auf ein Notar-Anderkonto erfolgen, wodurch der Verkäufer die Sicherheit hat, dass der Kaufpreis verfügbar ist und der Käufer die Sicherheit hat, dass der Kaufpreis erst in die Verfügungsgewalt des Verkäufers übergeht, sobald alle Fälligkeitsvorausetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Ein Notar-Anderkonto ist gebührenpflichtig, weswegen davon abgesehen wird, sofern keine zwingende Notwendigkeit besteht.
Was ist mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemeint?
Eine ‘Zwangsvollstreckungsunterwerfung’ bedeutet, dass der Verkäufer gegen den Käufer der Immobilie sofort zwangsweise die Vollstreckung betreiben und Zahlung des Kaufpreises verlangen kann, falls dieser den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlt. Dadurch soll vermieden werden, dass der Verkäufer sich bei nicht fristgerechter Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer zunächst einen Titel bei Gericht einklagen muss. Eine solche Regelung ist in Immobilienkaufverträgen üblich, weswegen vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags wichtig ist, dass die Kaufpreisfinanzierung abschließend sichergestellt ist.
Was ist mit Erschließungsbeiträgen gemeint?
Eine ‘Zwangsvollstreckungsunterwerfung’ bedeutet, dass der Verkäufer gegen den Käufer der Immobilie sofort zwangsweise die Vollstreckung betreiben und Zahlung des Kaufpreises verlangen kann, falls dieser den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlt. Dadurch soll vermieden werden, dass der Verkäufer sich bei nicht fristgerechter Zahlung des Kaufpreises durch den Ein Erschließungsbeitrag ist eine Kommunalabgabe, mit der die Gemeinde die Erschließung eines Grundstücks finanziert. Für solche Zahlungsverpflichtungen gilt stets auch eine dingliche Haftung, also Haftung durch das jeweilige Grundstück. Erwirbt ein Käufer eine Immobilie, für welche noch Erschließungsbeiträge offen sind, wird die Zahlungsverpflichtung des Grundstücks miterworben. Es kann vereinbart werden, dass diese im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer beim Verkäufer verbleibt. Kann der Verkäufer jedoch nicht bezahlen, sobald die Zahlung fällig ist, hat der Käufer bzw. derjenige, der zum Zeitpunkt der Kostenerhebung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, aufgrund der dinglichen Haftung die Erschließungskosten zu tragen.
Was ist mit Baulasten gemeint?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber einer Gemeinde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. In den meisten deutschen Bundesländern gibt es gesonderte Baulastenverzeichnisse, über die man Auskunft erhalten kann, ob Eintragungen vorhanden sind oder nicht. In manchen deutschen Bundesländern gibt es keine Baulastenverzeichnisse, da in diesen Fällen sämtliche Baulasten nicht in einem gesonderten Baulastenverzeichnis, sondern im Grundbuch eingetragen werden.
Was ist gemeint, wenn im Kaufvertrag vom Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang bzw. den Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel bzw. dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten die Rede ist?
Dieser Termin ist der Tag, ab dem der Nutzen der Immobilie (z. B. Mieteinnahme) und die Lasten der Immobilie (z. B. Räum- und Streupflicht) auf den Käufer übergehen.