Drei-Objektgrenze

Drei-Objektgrenze – wo liegt die Grenze zum gewerblichen Grundstückhandel?

Nicht wenige Träumen davon in jungen Jahren clever zu investieren, um zu einem späteren Zeitpunkt im Leben von den Investments zu leben. Dabei ist ein hohes Einkommen pro Monat wichtig, doch gerade die sogenannten ‚passiven Einkommensquellen‘ sorgen dafür, dass wir uns ab einem gewissen Zeitpunkt im Leben getrost zurücklehnen können. Eine besonders lukrative Einkommensquelle können dabei entsprechende Investments in Immobilien sein. Dabei haben allerdings vor allem die steuerrechtlichen Regelungen ( u.a. Drei-Objektgrenze) in Deutschland einen großen Einfluss darauf, wie viel vom Gewinn, der beispielsweise bei einem Verkauf einer Immobilie entsteht, letztendlich in der ‚eigenen Tasche‘ hängenbleibt.

In diesem Zusammenhang wurde vom Bundesfinanzhof die sogenannte ‚Drei-Objektgrenze‘ eingeführt. Diese soll die Abgrenzung von steuerfreien Erträgen aus der privaten Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus dem eigenen Gewerbevertrieb regeln. Bezogen auf die Drei-Objekt-Objektgrenze bedeutet das speziell, dass ein gewerblicher Grundstückhandel – und eben keine private Vermögensverwaltung – vorliegt, sofern innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft werden. Sprich: Wenn wir als privater Immobilieninvestor entsprechend in Immobilien investieren und innerhalb dieses Zeitraumes mehr als drei Immobilien mit entsprechendem Gewinn verkaufen, fordert das Finanzamt im schlimmsten Fall nicht nur die Einkommenssteuer von uns, sondern eben auch eine entsprechende Gewerbesteuer. Ein Umstand, den man als privater Investor in jedem Fall vermeiden möchte!

Worauf bezieht sich die Drei-Objekt-Grenze?

Die deutsche Rechtsprechung wäre allerdings auch an dieser Stelle nicht komplett, wenn es hier keine Ausnahmen geben würde. Über die Jahre gab es außerdem einiges an Rechtsprechungen, die Klarheit in diese zum Teil doch sehr komplexen Sachverhalte gebracht haben. Grundsätzlich liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn die betroffene Person mindesten drei Objekte, in engem, zeitlichem Zusammenhang mit entsprechender ‚Veräußerungsabsicht‘ gekauft und zu einem späterem Zeitpunkt (innerhalb der fünf Jahre) dann wieder verkauft hat. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall davon aus, dass die steuerpflichtige Person unter dem Aspekt des gewerblichen Grundstückhandels agiert und so nicht nur Einkommens-, sondern eben auch Gewerbesteuerpflichtig ist.

Des Weiteren kommt es bei der Bewertung der Sachverhalte allerdings nicht nur auf den Zeitrahmen an, in denen die jeweiligen Objekte veräußert werden. Entscheidend ist nämlich auch, in welchem Maß – vor allem auch aus Sicht der Kosten – die entsprechenden Immobilien saniert wurden. Dies trifft vor allem dann zu, wenn man sich entsprechend alte, sanierungsfähige Gebäude günstig kauft, in der Hoffnung, diese mit einer grundlegenden, aufwendigen und vor allem teuren Sanierung innerhalb kürzester Zeit wieder zu verkaufen.
Sie erkennen: Es liegen zwar weitreichende, gesetzliche Regelungen vor. Die Bewertung der Einzelfälle ist allerdings so individuell wie jede Immobilie selbst. Hier muss immer (!) genau hingeschaut werden. Pauschale Aussagen können in den wenigsten Fällen getroffen werden.

Ererbte Grundstücke sind die Drei-Objekt-Objektgrenze nicht miteinzubeziehen

In der Praxis kommt es täglich vor, dass entsprechende Objekte vererbt werden. Nicht immer möchte derjenige die Objekte selbst beziehen oder gar vermieten. Ein Verkauf ist hier oftmals die einzige, logische Variante, mit der man sich als Immobilienbesitzer konfrontiert sieht. Der Gesetzgeber hat in diesem Fall dahingehend Klarheit geschaffen, als dass vererbte Grundstücke, mit Blick auf die Drei-Objekt-Objektgrenze, nicht zu berücksichtigen sind, sofern diese nicht durch eine Schenkung übertragen wurden.

So schützen sich private Investoren vor der Drei-Objekt-Objektgrenze

Die Drei-Objektgrenze ist durchaus ein heikles Thema, in der viele private Investoren nicht ganz bzw. nur teilweise durchblicken. Die größte Angst ist dabei natürlich immer, dass nach dem Verkauf eine entsprechende Nachzahlung fällig wird. Je nachdem wie hoch der Verkaufspreis bzw. der durch den Verkauf erwirtschaftete Gewinn ist, kann diese Nachzahlung durchaus heftig ausfallen, sofern Sie in den Bereich des gewerblichen Grundstückhandels fallen. Bevor Sie solche großen Entscheidungen treffen, sollten Sie vor dem Verkauf also in jedem Fall einen Experten konsultieren. Dieser setzt sich mit Ihrer speziellen Situation auseinander und entwickelt mit Ihnen anhand der Immobilien, die Sie in Ihrem Besitz halten, einen ganz speziellen (Zeit-)Plan, mit dem Sie Ihre Immobilien ohne Kopfschmerzen veräußern können.

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