Grunderwerbsteuer – Das sollte man wissen

Wer darüber nachdenkt eine Immobilie zu kaufen und hierbei nur mit dem eigentlichen Preis für die Immobilie selbst kalkuliert, der stellt das Projekt ‘eigene Immobilie’ von Beginn an auf ein wackliges Gerüst! Denn neben dem Immobilienpreis gibt es viele weitere Kostenpunkte, die vor dem Kauf beachtet werden sollten, da sie zu führen. Neben den Notar- und Grundbuchkosten sowie einer etwaigen Maklerprovision ist einer von diesen Punkten die sogenannte Grunderwerbsteuer. Obgleich diese von vielen vor dem Kauf nicht besonders beachtet wird, sollte die Grunderwerbsteuer trotzdem von Beginn an in den eigenen Finanzplan eingeplant werden.

Grunderwerbsteuer – was ist das eigentlich?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu zahlende Steuerart und sollte dabei nie mit der sogenannten ‘Grundsteuer’ verwechselt werden. Die Grundsteuer ist nämlich jährlich an das jeweilige Gemeindefinanzamt abzuführen, während die Grunderwerbsteuer nur einmal, nämlich beim Kauf des Grundstücks bzw. der Immobilie fällig wird!

Bei der Festlegung der Grunderwerbsteuer ist es egal, ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht. Fällig wird die Grunderwerbsteuer nämlich trotzdem, unabhängig von diesem Umstand. Wie hoch die Summe des jeweiligen Grunderwerbsteuersatzes ist, hängt immer von zwei entscheidenden Faktoren ab. Zunächst einmal natürlich von der Höhe des endgültigen Immobilienkaufpreises. Denn die Bemessung der Grunderwerbsteuer wird prozentual, vom jeweiligen Kaufpreis abhängig gemacht. Und zum anderen vom Bundesland, in der das jeweilige Grundstück gekauft werden soll.

Bundesländer bestimmen selbst über die Höhe

Galt bis vor einigen Jahren nämlich noch ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5% in Deutschland, dürfen die einzelnen Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz seit Ende 2006 selbst bestimmen. Dieser variiert von Bundesland zu Bundesland und liegt immer irgendwo zwischen 3,5 % – 6,5%. In Berlin beträgt die Grunderwerbssteuer derzeit 6 %, im Land Brandenburg werden sogar 6,5 % fällig.

Was sich zunächst als kleiner Unterschied liest, führt in der Praxis allerdings dazu, dass beim potentiellen Kauf eines ‘identischen’ Grundstücks eine große Lücke zwischen den beiden Grunderwerbsteuersätzen von mehreren tausend Euro klaffen kann! Je höher dabei der Kaufpreis für die Immobilie ausfällt, desto höher ist auch die Summe, die im jeweiligen Bundesland für den Grunderwerbsteuer abgeführt werden muss.

Wege, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen!

Prognosen gehen davon aus, dass die Grunderwerbsteuer auch in den nächsten Jahren weiter ansteigen soll. Im Umkehrschluss wird es aus Sicht des Käufers also immer wichtiger, die entsprechenden ‘Tricks’ und ‘Besteuerungsausnahmen’ zu kennen, mit denen man bei der Grunderwerbsteuer zumindest einige Euros sparen kann und diese auch effektiv anwendet.

Wie so oft im Leben, kommt es allerdings auch in diesem Fall auf eine genaue Einzelfallbetrachtung an. Denn nicht jeder Trick ist für jeden Sachverhalt anwendbar. So ist im Einzelfall denkbar, dass beim Kauf der Immobilie bereits ein Haus auf dem Grundstück steht, welches weitergenutzt werden soll. Wiederum besteht auch die Möglichkeit, dass mit dem Kauf eines unbebauten Grundstücks ein neues Haus gebaut werden soll und das zu erwerbende Grundstück noch bebaut ist und das vorhandene Haus abgerissen werden soll. Und auch für selbstständige ergeben sich spezielle Regelungen, die sie im Bestfall für sich geltend machen können. Werfen Sie vor dem Kauf also einen genauen Blick auf Ihren speziellen Sachverhalt und sorgen Sie mit einem Experten dafür, dass Sie das Maximum für sich und Ihre Situation herausholen! So tut die Grunderwerbsteuer zumindest ein bisschen weniger ‘weh’!

Erwerben Sie im Fall eines Neubaus das Grundstück und das Haus getrennt voneinander

Der wohl bekannteste Trick ist, das Grundstück und das Haus im Falle eines Neubaus nicht zusammen, sondern getrennt voneinander zu erwerben. Macht man dies nämlich richtig, wird die Grunderwerbsteuer nur prozentual am Wert des Grundstücks bemessen bzw. fällig, anstatt am Gesamtvolumen, bestehend aus Grundstück plus Hausbaukosten. Je nach Größe und Kosten des Hauses, kann hier also einiges eingespart werden!

Wichtig ist in diesem Fall, dass für den Kauf des Grundstücks und für den Bau des Hauses zwei getrennte, voneinander unabhängige Verträge geschlossen werden. Vor allem dürfen der Bauunternehmer und der Verkäufer/Vermittler des Grundstücks nicht zur gleichen Unternehmergruppe gehören. Außerdem sollte zwischen der Schließung der beiden Verträge mindestens ein Zeitraum von 6 Monaten liegen, gegebenenfalls sogar ein etwas längerer Zeitraum.

Die Bestandteile einer bestehenden Immobilie getrennt ausweisen

Auch für den Fall, dass sich auf dem Grundstück bereits eine möblierte Immobilie befindet, kann einiges an der Grunderwerbsteuer gespart werden. Hierbei kommt es auf die genaue Auslegung des Wortes ‘Immobilie’ aus. Denn die Grunderwerbsteuer fällt im Zusammenhang mit der Immobilie nur für Dinge an, die auch tatsächlich unbeweglich bzw. nicht wesentlicher Bestandteil und Zubehör sind. Alle anderen, beweglichen Objekte in der und um die Immobilie selbst, können von der Steuer verschont bleiben. Wichtig ist, dass diese Teile der Immobilie problemlos aus- bzw. abgebaut werden können. Außerdem dürfen die beweglichen Teile Ihrer Immobilie keinen Teil, der größer als 15% des Gesamtwerts der Immobilie ist, ausmachen. Sonst müssen Sie dem Finanzamt im schlimmsten Fall die Belege für die ausgewiesenen, mobilen Objekte vorlegen. Dies kann gerade bei Gegenständen, die bereits viele Jahre alt sind zum echten Problem werden!

Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer

Von der Besteuerung sind gemäß § 3 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) ausgenommen:

1. der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8) 2 500 Euro nicht übersteigt;

2. der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes. Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind;

3. der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten oder Lebenspartners ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;

4. der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers;

5. der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung;

5a. der Grundstückserwerb durch den früheren Lebenspartner des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft;

6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;

7. der Erwerb eines zum Gesamtgut gehörigen Grundstücks durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts. Den Teilnehmern an der fortgesetzten Gütergemeinschaft stehen ihre Ehegatten oder ihre Lebenspartner gleich;

8. der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses. Voraussetzung ist, dass für den Rechtsvorgang, durch den der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks oder das Eigentum an dem Grundstück erlangt hatte, die Steuer entrichtet worden ist. Die Anwendung der Vorschrift des § 16 Abs. 2 bleibt unberührt.

Fälligkeit der Grunderwerbssteuer

Die Rechnung über die Grunderwerbsteuer erhält man in der Regel kurzfristig bzw. meist innerhalb von sechs bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags, die Zahlung hat sodann innerhalb eines Monats zu erfolgen. Selbst wenn der Besitz, Nutzen und Lastenwechsel erst deutlich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags vorgesehen ist, ist die Grunderwerbsteuer mit Erhalt des Grunderwerbsteuer-Bescheids innerhalb eines Monats fällig. Entgegen anderen Steuerverbindlichkeiten ist für die Grunderwerbssteuer keine Stundungsmöglichkeit vorgesehen, weswegen bei ausbleibender Zahlung nach ein bis zwei Mahnungen/Zahlungserinnerungen in der Regel direkt vollstreckt wird.

Möglichkeiten zur Rückerstattung der Grunderwerbssteuer

Der Erwerbsvorgang wird innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts rückgängig gemacht. Voraussetzung für die Rückerstattung ist, dass verkäuferseitig wieder die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt wird. Erfolgt die Aufhebung des Erwerbs lediglich zum Zweck der gleichzeitigen Übertragung des Grundstückes bzw. des Übereignungsanspruches auf eine vom Käufer ausgewählte dritte Person zu den vom Käufer bestimmten Bedingungen und Preisen, ohne das verkäuferseitig in irgendeiner Weise das frühere Verfügungsrecht wiedererlangt wird, ist der frühere Erwerbsvorgang trotz formaler Aufhebung nicht rückgängig gemacht.

• Der Erwerbsvorgang wird auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht, weil die Vertragsbestimmungen durch einen Vertragsteil nicht erfüllt wurden.
• Das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ist ungültig und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes wird beseitigt.
• Die Gegenleistung für das Grundstück wird einvernehmlich innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld nachträglich herabgesetzt.
• Die Gegenleistung für das Grundstück wird auf Grund der §§ 932 und 933 des ABGB (Gewährleistung, Mängelbehebung) vermindert.
• Das geschenkte Grundstück muss aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden.
• Ein von Todeswegen erworbenes Grundstück muss herausgegeben werden; dieses stellt beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen dar.